從去年底至今，個別城市房地產(chǎn)市場有所升溫。對此，多地出臺了房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，從打擊投機炒房，到金融和信貸政策，再到土地出讓規(guī)則的變化，調(diào)控不斷提高針對性，不斷細(xì)化，預(yù)計將對平抑個別城市樓市過熱態(tài)勢起到作用，全年樓市仍將以穩(wěn)為主。

個別城市房價穩(wěn)中微漲

2021年1月，70個大中城市中，新建商品住宅與上月相比價格上漲的城市有53個。二手住宅方面，北上廣深四個一線城市環(huán)比漲幅較為明顯。

伴隨市場的變化，一段時間以來，杭州、北京、深圳、江蘇、江西、上海等地均出臺樓市調(diào)控政策，舉措包括防止假離婚取得購房資格、打擊違規(guī)凍資、圍堵經(jīng)營貸、上調(diào)房貸利率等，主要是打擊與抑制市場上投機炒作行為。

從“十四五”規(guī)劃建議，到2020年底的中央經(jīng)濟工作會議，再到有關(guān)主管部門的多次表態(tài)，均釋放出堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖的信號。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認(rèn)為，國家將堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)調(diào)控長效機制并在實踐中不斷優(yōu)化和完善政策工具箱。

地方政府連續(xù)出臺調(diào)控措施，不斷釋放房價一旦上漲調(diào)控措施必出臺的信號。同時，調(diào)控政策在不斷打補丁，未來，調(diào)控的針對性和精準(zhǔn)度將不斷提升。

金融和信貸調(diào)控成本輪重點

“房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險方面最大的‘灰犀牛’?！闭憬I(yè)大學(xué)副校長虞曉芬說，當(dāng)前我國金融化程度過高，表現(xiàn)在銀行信貸投放中房地產(chǎn)占比高，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率過高，居民家庭負(fù)債率增長過快。

從去年下半年至今的房地產(chǎn)調(diào)控，有一個突出的特點是出臺了更多金融和信貸政策。

2020年8月，住建部等部門形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，“三條紅線”（房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；房企的凈負(fù)債率不得大于100%；房企的“現(xiàn)金短債比”小于1）成為規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要規(guī)則。

2020年底，央行和銀保監(jiān)會出臺《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，設(shè)置了房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個人住房貸款余額占比上限，旨在將房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融杠桿控制在合理范圍內(nèi)。

各地也通過對信貸政策的調(diào)整，加大了對購房資金的監(jiān)管力度。業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計，房地產(chǎn)市場調(diào)控的主戰(zhàn)場轉(zhuǎn)移到金融信貸領(lǐng)域，會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生實質(zhì)性的影響。加強對購房資金監(jiān)管將有效抑制投資客入場并對市場看漲預(yù)期起到平抑作用。

引導(dǎo)土地市場理性競爭

近日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布消息稱，為引導(dǎo)市場理性競爭，嚴(yán)格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動。

2月26日，自然資源部自然資源開發(fā)利用司負(fù)責(zé)人表示，今年要求各地進一步將住宅用地出讓信息合理適度集中，重點城市要對住宅用地集中公告、集中供應(yīng)，讓各類市場主體和消費者充分掌握信息，形成合理預(yù)期。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄稱，“在同一時期組織大量地塊集中掛牌出讓”對于房企資金將產(chǎn)生一定的分流效果，使得競拍同地塊的房企數(shù)量減少，間接降低了土拍的激烈程度，避免出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，土地的溢價率將會得到有效合理的控制。同時，對于房企來說，將會加速房企間的分化，資金雄厚的大型房企更具實力參與多宗地塊的競拍，擁有更多的拿地機會。

易居研究院的政策分析文章指出，集中供地政策有助于減少土地哄搶，促進各地土地交易市場平穩(wěn)，本質(zhì)上也是“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的重要體現(xiàn)。